Une
SCI familiale est une société civile immobilière par laquelle plusieurs membres d’une même famille choisissent de gérer un bien en commun. Dans ce cas, c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble. La société familiale présente de nombreux avantages, même si certains inconvénients existent.
Statuts et gestion du bien
Ce sont les statuts de la
SCI familiale qui déterminent les conditions dans lesquelles la société sera gérée. Ils doivent être rédigés par un professionnel du droit avant la domiciliation d'entreprise. Un ou plusieurs gérants sont alors désignés parmi les associés, et les modalités de vote sont présentées. En effet, la loi requiert que les statuts définissent la majorité des voix à atteindre afin que les associés puissent prendre des décisions concernant le bien immobilier. Outre les assemblées générales qui doivent être organisées au minimum une fois par an, le gérant peut convoquer les associés pour toutes les questions importantes.
L'avantage de la SCI familiale au regard de la gestion est à comparer à l’indivision, où chaque décision doit être prise à l’unanimité. Cela est renforcé par le fait que les associés détiennent des voix proportionnellement à leurs parts dans la société, et donc à leur apport. Les blocages et les différends sont donc beaucoup plus rares au sein d’une société civile familiale que lors d’une indivision.
Transmission du bien
La société familiale est tout particulièrement intéressante pour préparer la transmission d’un bien. Transmettre un bien n’est jamais facile, surtout en cas de succession, et cela peut créer des problèmes internes à la famille. Cela est en partie dû au fait que les parts de chaque héritier ne sont pas divisées entre eux dans le cas d’une succession sans SCI. Dans le cas d’une société immobilière familiale, les parts sont divisées entre les héritiers. En effet, ils détiennent des parts de la société plutôt que le bien immobilier. Cet
avantage de la SCI familiale de vendre ses parts tandis que l’immeuble ne sera pas disloqué. D’une autre manière, les parents peuvent prévoir la succession en amont en distribuant leurs parts à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant la maîtrise de leur bien.
SCI familiale et avantages fiscaux
Outre ces considérations pratiques, créer une SCI présente de nombreux avantages financiers et fiscaux. Les associés peuvent choisir le régime fiscal de la société immobilière familiale : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Impôt sur le revenu
Concernant l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui déclareront leur quote-part sur les bénéfices réalisés par la SCI. Cette dernière n’aura donc rien à déclarer et ne paiera pas d’impôts. Elle pourra même déduire de ses dépenses les frais de gestion, les coûts de certains travaux effectués dans le logement, ou encore les taxes foncières.
Impôt sur les sociétés
Les associés peuvent cependant choisir le régime de l’impôt sur les sociétés. C’est la société qui devra payer les impôts et non pas les membres de la famille en tant que personnes physiques. Ils devront cela dit payer l'impôt sur le revenu s’ils choisissent de se verser des dividendes, qui sont eux imposables. Les bénéfices gagnés par la société familiale seront eux imposés à 15 %. Cette flexibilité entre les régimes fiscaux fait de la SCI un atout pour la gestion fiscale du bien.
Des avantages contrebalancés par quelques inconvénients
La société immobilière familiale n’est cependant pas parfaite et a certains inconvénients. Il s’agit tout d’abord de la comparer avec l’indivision. Celle-ci ne requiert presque aucune démarche et formalités, ce qui n’est pas le cas de la SCI. La création d’une SCI peut s’avérer contraignante et coûteuse, car il faut être accompagné par un notaire ou un avocat pour ce faire. La rédaction des statuts ne peut se faire qu’avec leur aide afin de correctement respecter la volonté des associés. Outre la création à proprement parler, les formalités à effectuer au cours de la vie de la société pourront également faire réfléchir certaines personnes. En effet, la tenue d’une comptabilité est obligatoire, tout comme l’organisation d’au moins une assemblée générale par an. Pour toutes les décisions importantes à prendre, le gérant devra également préparer une nouvelle AG. Pour chaque assemblée, le gérant devra convoquer les associés et établir des procès-verbaux. Cet aspect procédural est donc un inconvénient majeur, même si essentiels pour s’assurer de la bonne gestion du bien mis en commun.
